Entscheidende Kostenfaktoren beim Kredit für den Hausbau

Abbildung 1: Wer ein Haus baut oder kauft, muss die Finanzierung sorgfältig planen. Bildquelle: @ Brett Jordan / Unsplash.com

Ein Hausbau gehört zu den Entscheidungen, die möglichst gründlich geplant werden müssen. Gerade die Finanzierung des ganzen Projekts steht im Mittelpunkt der Planung. Beim Hausbau kann dieser Aspekt durchaus knifflig sein, aber welche Kostenpunkte gehören immer mit dazu und sind wichtig? Dieser Artikel schaut sich das einmal an. 

Zinssatz des Kreditanbieters

Die Zinsen sind quasi der Mittelpunkt aller Kreditkosten. Sie sind es, die aus einer benötigten Summe die Endsumme kreieren – und sie sind es, die sich als problematisch erweisen können. Wenn schon bei gewöhnlichen Krediten dazu geraten wird, einen Kreditvergleich anzustellen, dann ist dieser bei Baufinanzierungen die absolute Pflicht. So lässt sich heute viel Geld sparen, wenn Nutzer den Kredit für den Hausbau über smava abschließen. Aber warum eigentlich?

• Laufzeit – es mag wenige Ausnahmen geben, doch laufen die meisten Baufinanzierungen über zwanzig und mehr Jahre. Der Zinssatz ist somit nicht eine Eintagsfliege über wenige Raten, sondern er begleitet Hausbauer für Jahrzehnte. Ein niedriges Zinsniveau bedeutet schlichtweg, dass der gesamte Kredit geringere Kosten verursacht und die Tilgung früher angegangen werden kann.
• Erklärung – die Raten der Baufinanzierung sind monatlich gleichmäßig aufgeteilt. Zumindest ist die Überweisungssumme gleichbleibend, nicht hingegen die Aufteilung der Summe. Anfangs zahlen Hausbauer zum Großteil nur die Zinsen, die über die gesamte Laufzeit anfallen, zurück. Es ist gut möglich, dass es sich anfangs – je nach Tilgungsquote – um eine Aufteilung in 95/5 handelt. Während in jeder Rate 95 Prozent Zinszahlungen stecken, wird der eigentliche Kredit nur zu fünf Prozent getilgt.

Sehr wichtig neben dem Zinssatz ist die Zinsbindung. Gerade in der aktuellen Zeit sollte sie so lange sein, wie nur möglich. Niemand weiß sicher, wie sich die Zinsen in den kommenden zehn Jahren entwickeln, doch dass sie deutlich steigen werden, ist quasi sicher. Eine lange Zinsbindung schützt nun den Hausbauer vor einer Neuberechnung und bietet ihm die Chance, während der Zinsbindung so viel vom Kredit zu tilgen, wie nur möglich. Ein Anschlusskredit würde nun zwar zu schlechteren Zinssätzen (im Vergleich zu heute) abgeschlossen, doch ist die Finanzierungssumme wesentlich niedriger.

Fehlendes Eigenkapital

Es gibt viele Angebote zu Baufinanzierungen, die vollends ohne Eigenkapital werben. Das Haus wird zu 100 Prozent finanziert. Was in der Werbung nicht steht:

• Voraussetzungen – es kommt massiv auf das finanzielle Einkommen an, ob überhaupt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gewährt wird. Hochverdiener haben hier die besten Chancen.
• Sicherheiten – offizielle Statistiken gibt es nicht, doch ist davon auszugehen, dass bei den 100-Prozent-Finanzierungen Sicherheiten im Hintergrund beliehen werden. Das kann das Elternhaus sein, das ohnehin geerbt wird.
• Beleihung – auch auf dem zu bauenden oder dem zu kaufenden Haus wird natürlich der Kredit als Grundschuld in voller Höhe eingetragen.

Jeder Hauskäufer sollte unbedingt selbstständig Eigenkapital einbringen. Wenngleich es heute aufgrund der Preise nicht mehr leicht möglich ist, bis zu 30 Prozent einzubringen, so sind 15 Prozent, alternativ die Baunebenkosten, empfehlenswert. Eigenkapital muss übrigens nicht aus Bausparverträgen, Sparkonten oder Ähnlichem stammen:

• Eigenleistung – wer selbst am Bau aktiv wird, der kann diese Leistung bis zu einem bestimmten Anteil als Eigenkapital anbieten. Die eigene Arbeit wird nun zu Eigenkapital umgewandelt.
• Arbeiten – wichtig ist, dass ausschließlich Arbeiten nach dem eigenen Können eingebracht werden. Wer selbst Elektriker ist, der kann natürlich diese Arbeiten als Eigenleistung einbringen, wer selbst gerade einmal eine Glühbirne in die Fassung drehen kann, der verlegt lieber Klicklaminat oder tapeziert.

Als gefährlich einzustufende Arbeiten (am Mauerwerk, Elektrik, Gas, Wasser etc) dürfen nur von qualifizierten Personen durchgeführt werden. Um sie als Eigenleistung anrechnen zu lassen, ist der Qualifikationsnachweis notwendig. Dieser kann jedoch auch vom Bruder, der tatsächlich Elektriker ist, erbracht werden – seine Arbeit gilt nun auch als Eigenleistung.

Bereitstellungszinsen

Eine Baufinanzierung wird selten vollständig auf einen Schlag bereitgestellt. Das ist sinnvoll, denn in der Vergangenheit sind zu viele Baufirmen insolvent gegangen und vorab auf Nimmerwiedersehen mit dem gezahlten Geld verschwunden. Die stückweise Bereitstellung nach jedem durchgeführten Arbeitsschritt ist somit sinnvoll und sichert den Bauherren ab. Diese Sicherheit funktioniert wie folgt:

• Fertigstellung – beispielsweise wurde das Dach des Hauses fertiggestellt. Die Firma stellt nun die Rechnung für die Dacheindeckung und die Nebenarbeiten aus.
• Einreichung – die Rechnung wird bei der finanzierenden Bank eingereicht. Nun erst wird das Geld für dieses Gewerk freigegeben.

Diese Praktik ist, wie oben erwähnt, für einen Kreditnehmer sinnvoll und bietet Sicherheit. Allerdings fallen Bereitstellungszinsen für diese Zahlart an. Daher gilt:

• Bereitstellungsfreie Zeit – der Kredit sollte eine bereitstellungsfreie Zeit beinhalten, sodass die Kosten nicht allzu hoch werden. Achtung: Gerade aktuell sollte die Zeitspanne länger berechnet werden, da die Materiallieferung oftmals in Verzug gerät.
• Planung – die Bauplanung sollte solide und realistisch erfolgen. Aktuell ist das natürlich schwieriger, doch ist die Materialknappheit bekannt und lässt sich auch gegenüber Banken gut erklären. Dort, wo es kein Holz zur Verschalung gibt, kann schließlich nicht verschalt werden. Die Bauplanung sollte daher momentan einen größeren zeitlichen Puffer bei den einzelnen Abschnitten beinhalten, der natürlich auf die bereitstellungsfreie Zeit addiert werden muss.

Für die generelle Planung der Baufinanzierung ist hinsichtlich der aktuellen Lage aber auch eine definitive Vereinbarung von Festpreisen notwendig. Die Materialkosten in einigen Bereichen schnellen momentan geradezu in die Höhe, wenn vorab nicht sichergestellt wurde, dass Summe X für dieses Gewerk genügen muss, könnten hohe Nachforderungen entstehen. Im schlimmsten Fall kann das bedeuten, dass die gesamte Baufinanzierung erhöht werden muss, was wiederum nachteilig für den Bauherren ist.

Abbildung 2: Bei Baumaterialien können aktuelldurchaus Verzögerungen auftreten. Im Zuge des Hausbaus sollte diese Zeit mit eingeplant werden. Bildquelle: @ Cedric Schulze / Unsplash.com

Fazit – die Finanzierung rundum durchdenken

Bei den heutigen Finanzierungssummen, die oft jenseits der 300.000 Euro liegen, ist es noch wichtiger, jeden Aspekt der Baufinanzierung genau durchzurechnen und auf die Details zu achten. Gerade die Zinskosten stehen im ersten Mittelpunkt, wobei sie natürlich nicht allein ausschlaggebend sind. Das Eigenkapital – ob in Geld oder Arbeit – ist ebenso wichtig, wie die Kosten für die Bereitstellung der jeweiligen Gelder. Inwieweit Banken die aktuelle Materialknappheit bereits mit in die Freistellung einrechnen, muss individuell erfragt werden. Fakt ist, Bauphasen verlängern sich, wodurch natürlich die bereitstellungsfreie Zeit zu größeren Teilen ungenutzt vergehen kann.

Unsplash.com – Brett Jordan - https://unsplash.com/photos/WCv7VmZfEqw

Unsplash.com – Cedric Schulze - https://unsplash.com/photos/o-ANXY28n_w